火眼金睛看好“认购金”

    读者王先生咨询，最近他想买一套商品房，咨询了很多楼盘，置业顾问告诉他如果想要买房子的话，需要先交一部分认购金，有的楼盘是1万，有的楼盘是2万。他想问问收这种认购金是否合理，如果交给开发商认购金，但是又不想买房的话，认购金能否退回，交认购金的时候应该注意些什么。

留意“订金”风险
    就读者的问题，记者咨询了长春市功承律师事务所的刘海波律师。他告诉记者，认购金在有些地方也叫订金或者诚意金，它在生活中往往与“定金”相混同，有时因为笔误或认识上的不清，往往将“定金”写成或说成是“订金”。“订金”属于预付款性质，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退还;但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方。
    而“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。《民法通则》、《合同法》和《担保法》等均有专门规定。从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的性质。
    由于“订金”与“定金”的法律后果不同，买卖双方应当对尚未签订正式合同的后果、签订正式合同的最后期限、房间预留的期限以及开发商违约时是否双倍返还等问题加以明确或沟通，以避免纠纷。
因此，购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，留意“订金”风险。
对购房者来说，为了避免丧失认购金或定金，可以采用以下方法，一是不要急于在签订认购书时马上交钱，给自己留几天考虑的时间：二是在认购书中书面约定，如果购房者决定放弃认购的房屋，开发商应当将定金或认购金退还，如果时间许可，应当请专业人士审查合法性后再做最终决定。

先看“证”再交款
    记者在采访过程中了解到，每个楼盘所交的认购金都是不同的，比如天茂城中央的住宅认购金为1万元，而商铺则是5万元；中海南湖一号的住宅认购金为30万元，那么是不是每个楼盘都具备交认购金的资格，认购金交多少合适呢？刘海波律师告诉记者，交认购金的前提是开发商取得《商品房预售许可证》，如果开发商在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下，同购房者签订的任何形式的购房协议都是无效的，是不受法律保护的。
对于认购金的金额，根据《担保法》的有关规定，认购金不得超过房屋总价的20%，所以购房者在交款的时候要算好总房价。

认购金是促销手段
    在了解到交认购金的注意事项后，很多人还有个谜团，开发商为什么要提前收取预付款呢？就此问题，记者采访了华翰房地产策划部经理宋玉。他告诉记者，交认购金主要是为了在新项目开盘前尽可能多地积累客户，是开发商的促销手段之一。一般地产商开发一个楼盘都会经历前期准备、市场预热、正式销售、尾盘销售四个阶段。
吉林建工学院房地产系教师孙威告诉记者，如今市场竞争越来越激烈，开发商都希望在项目正式销售前能锁定一部分有购买意向的客户。有些家底不厚的开发商除了提前“网”住消费者外，还有一个原因便是急于回笼资金。由于银根紧缩，房地产销售中的诚意金、订金、预付款等便成了他们的救命稻草，在一定程度上可以缓解开发商的资金压力。以内部认购200套来计算，每套诚意金10000元，开发商就可以在内部认购期间免费“借款”200万元。时下部分开发商为了刺激消费者购楼，大打“升值”牌。很多购房者也许并没有考虑周全，或者没有认真看好合同，在各种“优惠政策”的刺激下就交“诚意金”，结果入了圈套，而另一方面却变相帮助开发商制造人气，引发更多购房者的购买欲望，不知不觉中成了他们的“托儿”，也给自己带来许多麻烦。
大多购房者在买房时，并没有看好要买楼盘的实际情况，比如说是否五证俱全，周围配套设施如何，开发商信誉怎么样等，所以在选房、看房时习惯“跟着感觉走”，也往往迷失于开发商的“优惠”广告宣传之中，结果把“先机”变成了“陷阱”。看来，我们只有借一双“火眼金睛”，才能实现明明白白买房，也才有希望彻底杜绝楼市纠纷。