开发商的“土地”说道多

商场如战场。无论是和风细雨还是惊涛骇浪，风险和机遇总是如影随形的，买房也是如此。购买一套称心如意的房子，是许多老百姓的梦想。如果落入不良开发商设置的陷阱，购房人可能血本无归。因此，消费者有必要了解商品房买卖特别是预售商品房买卖过程中可能存在的风险，躲避开发商种种有意无意设下的陷阱。

    日前，读者孙小姐咨询记者，她最近在美景天城看中一套房子，但是询问到土地证性质的时候，置业顾问告诉孙小姐，土地性质为“划拨”土地，有朋友提醒孙小姐，如果房子要买卖的话，土地证更名时还要收一笔费用，那么这是什么费用呢？孙小姐记得买第一套房子的时候，曾经注意过土地证上面的土地性质为“出让”，那么划拨土地使用权和出让土地使用权有什么区别呢？

划拨土地证交易需多收费
    对于划拨土地使用权与出让土地使用权的区别，长春市国土资源办证窗口的工作人员王涛告诉记者， 划拨土地使用权是指国家根据需要，依法定条件和程序，将一定数量的国有土地确定给某个单位或个人使用的行为，是以行政手段分配土资源的一种方式，也称行政划拨。它的特点是：无使用年限。
    出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。一般情况，居住用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年。出让期限届满后可以申请续期，国家对土地使用者依法取得的出让土地使用年限内不提前收回。   
    可以看出，对开发企业而言，划拨土地不用交土地出让金，而出让土地则需要交纳土地出让金。另外，根据国家相关土地政策，划拨土地使用权的房屋再次交易时按全额土地出让金的5%缴纳，划拨土地使用权直接转为出让土地使用权，出让年限至2039年。
    据工作人员介绍，长春市2006年地价更新后，土地出让金均价做了重新调整，但具体到每所住宅的出让金每平方米是多少，还要看市场评估的结果。据了解，一般情况下，100平方米左右的住宅交易时由划拨土地证更名为出让土地证的费用不超过1000元。

划拨土地不给拆迁补偿费
    拆迁补偿中土地证也起了很大作用，记者在长春市国土资源局了解到，在房屋拆迁时，划拨土地不给予补偿，而出让的土地，则按土地的出让年限给予补偿。目前长春市新建小区有很多是出让土地，业主在购房时，也买下了相应土地的使用权，所以在使用期限内拆迁时，业主可凭土地证得到相应的补偿。

买房看好土地证
吉林省大华铭仁律师事务所律师张军勇提示：
    通常，人们梦寐以求的“产权证”实际是两证，即“房产证”和“土地证”。这两证必须齐全才能说是您的钱买到了“所有权”。从这两个证的价值上看，“房产证”是指业主所住的屋子的证件，屋子随着居住的时间有磨损并相应地减损其价值；但是“土地证”所代表的土地却是不断升值的。换句话来说，“土地证”要比“房产证”更值钱。如果您买到了没有土地证、只有“房产证”的房屋，无异于购买了空中楼阁。

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避免开发商的其它陷阱
    陷阱一：虚假广告
    很多房产商会把预售房子的广告设计得非常精美，以吸引消费者的眼球；放在售楼处的沙盘也非常精致，让人一看就难以割舍。消费者一旦拿到房子后，发现实物与宣传的效果相去甚远。
    建议：要仔细阅读购房合同内容，必要时把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，因为广告宣传可以构成合同的要约。
    陷阱二：使用年限
    由于土地性质不一样，土地的使用年限也有所区别，譬如住宅用地一般是70年，而商业用地使用年限一般为50年。部分房产开发数年后才卖到消费者手中，它的使用年限就相对缩短了，更有甚者则是烂尾楼改建的。
    建议：首先要了解土地性质，然后要注意房产公司取得地块的时间和销售时间之间的时间差。要密切注意合同中使用年限的规定。
    陷阱三：赔付比率
    一般而言，格式合同中延迟交房、面积不等、权证办理等条款的赔付比率都是双方自行约定的。大多数的格式合同由房产公司提供，他们会在赔付问题上避重就轻，做出有利于自己一方的约定。
    建议：尽量将合同拿给专业的律师把关，根据律师的意见修改合同。如果请不到合适的律师，也要多向业界人士请教。
    陷阱四：配套设施
    开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多承诺并不到位。
建议：冷静分析各种配套设施存在的可能性，不为表面现象所迷惑。调查教育设施是否为教育行政部门所认可。看周围是否有替换的配套设施。在购房时，最好能就某个配套问题请教相关的部门。

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